[#9 부동산 세금 절세]다주택자가 되면 무엇이 달라질까?

안녕하세요 Be Wiser Than Yesterday 셀프와이즈입니다

​

오늘은 1주택자에서 다주택자가 될 경우 감수해야할 것에 대해 말씀드리겠습니다.

보유 중인 2개 주택 모두 조정대상지역에 있는 곳이라고 가정하겠습니다

​

1) 취득세 중과

조정대상지역의 1주택을 보유한 사람이 조정대상지역의 1주택을 추가 취득하게 될 경우

기본세율인 1~3%가 아니라 취득세 8%를 적용받습니다.

즉, 5억짜리 주택을 취득할 때 취득세로 4천만원을 내야한다는 것입니다.

​

2) 종합부동산세 중과

종합부동산세 과세표준 계산 시

1주택을 보유한 사람의 경우 주택의 공시가격에서 9억원을 차감해주지만

2주택을 보유한 사람의 경우 주택의 공시가격에서 6억원을 차감해줍니다

그리고

종합부동산세 과세표준에 곱하는 세율도

1주택의 경우 0.6~3.0%까지이지만

2주택의 경우 1.2~6.0%까지로 세율도 높아집니다.

이 효과를 공시가격 9억짜리인 아파트 1채와

공시가격의 합계가 9억원짜리인 아파트 2채의 예시를 통해 계산해 본다면,

1주택자의 경우 (9억-9억)*0.6%=0

2주택자의 경우 (9억-6억)*1.2%=360만원

차이는 360만원의 차이가 납니다

​

3) 근로소득자의 경우 특별소득공제 중 장기주택저당차입금에 대한 이자비용 공제 불가

근로소득이 있는 1주택자의 경우 장기주택저당차입금에 대한 이자비용을 소득에서 공제할 수 있으나

2주택자부터는 장기주택저당차입금에 대한 이자비용을 소득에서 공제할 수 없습니다.

1년에 이자비용으로 600만원이 나간다고 하고, 적용되는 종합소득세율이 24%라고 가정하면

지방세를 고려하였을 때

600만*(24%*1.1)=158.4만원이 나옵니다

이는 이자로 내는 금액이 클수록 그리고 소득이 높을수록 효과가 커질 것입니다

​

4) 1가구 1주택 비과세 적용의 유예

1주택자의 경우에는 2년 실거주를 할 경우 9억 이하의 주택(*)에 대해서 비과세를 해줍니다.

하지만 2주택자가 되고 나면 1주택이 되고 나서 2년을 실거주를 해야 9억 이하의 주택(*)에 대해 비과세를 해줍니다.

즉, 비과세가 적용되는 시점이 이연되는 것입니다.

(*) 9억 초과 주택의 경우 9억까지 공제

​

5) 양도소득세율의 증가

2주택부터는 양도소득세율이 증가합니다.

오는 6월 1일부터 양도되는 부분에 대해 양도소득 기본세율+20%가 추가되어 양도소득세를 냅니다

즉, 20%가 추가 과세되는 것입니다.

​

위 내용을 종합적으로 보았을 때 현재 똘똘한 한채로 시장이 흘러가는 이유가 무엇인지 알 수 있을 것입니다

다만, 그럼에도 불구하고 다주택포지션을 고민해보아야하는 이유는

실거주하는 1주택은 매도를 통해 매도차익을 실현하기 어렵기 때문입니다

여러분들은 이러한 부분들을 고려하시어 주택을 매수 혹은 매도하시기 바라겠습니다

지금까지 Be Wiser Than Yesterday 셀프와이즈였습니다

감사합니다!