[#3 상증세 절세]기사를 통한 증여세 분석(아파트 증여세, 기준시가로 계산 땐 '낭패' 감정평가 받는 게 유리)

​

​

출처: 한국경제 뉴스기사

안녕하세요 Be Wiser Than Yesterday 셀프와이즈입니다

 

위 사례를 기준으로 왜 감정평가를 받았을 때 더 절세의 여지가 있는지에 대해 설명드리고자 합니다.

​

먼저 위의 내용을 이야기하기 전에 여기에서 말하는 기준가격으로 계산했다는 말이 뭔지에 대해 알아야 합니다.

이를 알기 위해서는 증여세법 상 재산의 평가, 즉 증여재산이 어떻게 평가되는지를 알아야 합니다.

​

상속세 및 증여세법 제60조 평가의 원칙 등 제1항에서는

상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다고 하고 있습니다

​

그럼 여기서 시가가 무엇인지를 알아야 할 것입니다.

​

시가란 무엇인가?

동조 제2항에서는 이에 대해 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 인정되는 가액으로 하고

수용가격, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 하고 있습니다

그 이후 동조 제3항에서 시가를 산정하기 어려운 경우에 기준시가를 이용하여 계산하라고 하고 있습니다

​

따라서 평가의 순서는

1순위: 시가 적용(매매사례가액, 감정가액 등)

2순위: 기준시가 적용

라는 것입니다.

​

위 사례의 경우 매매사례가액이나 감정가액을 산정하기 어렵다고 판단하여 기준시가를 적용하였으나,

매매사례가액(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월)이 나옴에 따라 증여가액을 정정한 것입니다

​

그럼 감정가액도 시가, 매매사례가액도 시가 아닌가?

저는 이를 방지하기 위해 감정평가를 받아야 좋다라고 말을 하고 있는데,

이 글을 보시는 분들은 의문을 가지실 수도 있습니다.

​

매매사례가액도 시가이고, 감정가액도 시가인데

왜 감정가액을 받으라는거지? 그렇게 하더라도 매매사례가액 기준으로 증여재산이 평가될 수 있는거 아냐? 라구요

네 맞습니다

이에 대해서는 위 신문의 내용처럼 감정가액이 무조건 매매사례가액에 우선한다고 할 수 없기 때문입니다.

위에서는 무조건 감정가액이 매매사례가액에 우선한다고 되어있으나

실제 과거 판례들을 보았을 때 무조건 그러하다라고는 볼 수 없습니다.

실제로 감정가액에 따라 신고하였으나, 국세청측에서 매매사례가액을 기준으로 하여 정정처분을 하는 사례(서울행정법원2010구합2811)가 존재하였기 때문입니다.

​

감정가액이 좋은 이유는 무엇인가?

그럼에도 불구하고 저는 감정평가를 통해 하는 것이 더 좋다고 판단합니다.

그 이유에 대해 말씀드리겠습니다

​

1) 감정가액을 사용할 경우 절세의 가능성이라도 있으나, 감정가액을 사용하지 않으면, 그 여지조차도 없다

아래 3)~4)의 내용이 반영되었을 때 실제 해당 자산의 가치보다 감정가액을 낮출 수가 있을 것입니다

이를 고려하였을 때 감정평가를 할 경우에는 상대적으로 세금을 절약할 수 있을 것입니다

이후 과세관청에서 매매사례가액을 들어 세금을 추징할지 안할지는 알 수가 없습니다

분명, 감정가액 역시 상증세법 상 말하는 시가이기 때문입니다

즉, 절세는 확실한 것이고, 추징은 불확실한 것이기 때문에 충분히 감정평가를 받을 가치가 있습니다

​

2) 증여세액을 예측가능하다

감정가액은 시가로 바라보기 때문에 산출된 감정가액을 이용하여 증여세를 예측가능하다.

반면, 매매거래가 없어 시가를 산정하기 어려운 경우라고 판단하고 기준시가를 이용하여 증여세를 계산할 경우

이후에 매매거래가 발생하면 그에 따라 추징이 들어올 수 있으며, 이 금액은 예측할 수가 없다

​

3) 다소 간의 조정이 가능하다

감정가의 경우에도 감정평가사를 수임하여 감정평가를 요청하는 것이기 때문에,

다소 낮게 평가해달라고 할 경우 어느 정도의 반영이 가능하다

​

4) 내부리모델링 등 자산가치 증대분을 반영하지 않을 수 있다

감정평가사에게 리모델링 자료 등을 제공하느냐 하지 않느냐에 따라

자산가치증대분을 고려할 수도 있고 고려하지 않을 수도 있다

만약 리모델링에 많은 돈을 쓰고,

이를 반영하지 않고 감정평가를 할 경우 낮은 가격으로 증여를 하는 것이 가능하다

​

​

위 내용은 부의 이전을 고려하시는 분께 도움이 될 듯 합니다

지금까지 신문기사를 통해 증여세를 설명드렸습니다

저 역시 감정평가를 받는 것에 대해서는 좋게 생각하나,

위 신문기사의 내용처럼 무조건 감정평가가 매매사례가액에 대해 우선순위에 있지는 않으니

모두들 이를 유념하시길 바랍니다

감사합니다!